Pour une extension de maison, la déclaration préalable suffit jusqu'à 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol créée, et jusqu'à 40 m² si votre terrain est en zone urbaine d'un PLU. Deux limites font basculer le projet en permis de construire : dépasser ces seuils, ou porter la surface totale de la maison au-delà de 150 m², ce qui rend aussi l'architecte obligatoire. En dessous de 5 m², aucune formalité n'est exigée hors secteur protégé.

Extension de maison en déclaration préalable : les seuils 5, 20 et 40 m²

Les règles se trouvent aux articles R.421-2, R.421-14 et R.421-17 du code de l'urbanisme. Elles s'appliquent à toute extension d'une construction existante : pièce en plus, véranda, garage accolé, surélévation, aménagement qui crée de la surface.

Surface créée (plancher ou emprise) Hors zone U ou sans PLU Zone U d'un PLU ou PLUi
5 m² ou moins Aucune formalité Aucune formalité
Plus de 5 m² et jusqu'à 20 m² Déclaration préalable Déclaration préalable
Plus de 20 m² et jusqu'à 40 m² Permis de construire Déclaration préalable, sauf si le total dépasse 150 m²
Plus de 40 m² Permis de construire Permis de construire

Le seuil de 40 m² n'existe que dans les zones urbaines (zones U) d'un plan local d'urbanisme. Dans une commune sous carte communale ou règlement national d'urbanisme, ou si votre parcelle est en zone A, N ou AU, la déclaration s'arrête à 20 m². Vous pouvez vérifier votre zone en quelques secondes avec l'outil zone du PLU par adresse.

Deux précisions qui comptent. D'abord, le seuil se mesure sur la surface créée par le projet, pas sur la surface de la maison. Ensuite, on retient la valeur la plus élevée entre surface de plancher et emprise au sol : un auvent fermé de 25 m² d'emprise en zone U passe en déclaration préalable même s'il ne crée que 18 m² de plancher.

La règle des 150 m² et l'architecte

L'article R.421-14 ajoute une exception à la faveur des 40 m² : entre 20 et 40 m² en zone U, le permis de construire redevient obligatoire si l'extension « a pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de 150 m² ». Et l'article R.431-2 impose le recours à un architecte pour tout permis dès que la surface de plancher de la construction dépasse 150 m² après travaux, pour un particulier qui construit pour lui-même.

Exemples concrets, en zone U :

Maison existante Extension Total Formalité
90 m² 35 m² 125 m² Déclaration préalable, sans architecte
120 m² 35 m² 155 m² Permis de construire avec architecte
140 m² 18 m² 158 m² Déclaration préalable (le seuil de 20 m² n'est pas atteint)
160 m² 25 m² 185 m² Permis de construire avec architecte

La troisième ligne surprend souvent : une extension de 20 m² au plus reste en déclaration préalable quelle que soit la surface totale, parce que la règle des 150 m² ne joue que sur la tranche 20-40 m². Le seuil de 150 m² s'apprécie sur la surface de plancher, et sur l'emprise au sol de la partie close et couverte. Une société (SCI comprise) doit passer par un architecte quelle que soit la surface.

Surface de plancher et emprise au sol : ce qui compte

Ces deux notions décident du formulaire, du recours à l'architecte et de la taxe d'aménagement. Elles ne se calculent pas de la même façon.

La surface de plancher (article R.111-22) est la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, mesurée au nu intérieur des façades, après déduction :

  • des embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
  • des vides et trémies d'escaliers et d'ascenseurs ;
  • des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 m ;
  • des aires de stationnement, y compris rampes et aires de manœuvre ;
  • des combles non aménageables ;
  • des locaux techniques d'un immeuble collectif, des caves et celliers desservis uniquement par des parties communes, et de 10 % des surfaces d'habitation en collectif.

L'emprise au sol (article R.420-1) est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, murs extérieurs compris. Seuls les éléments de modénature, les marquises et les débords de toiture non soutenus par des poteaux en sont exclus.

Conséquences pratiques : un garage accolé de 30 m² ne crée aucune surface de plancher (stationnement déduit) mais 30 m² d'emprise, donc une déclaration préalable en zone U et un permis ailleurs. Une terrasse de plain-pied non couverte ne crée ni l'un ni l'autre. Un balcon en encorbellement crée de l'emprise mais pas de plancher. Une véranda crée les deux.

Véranda, surélévation, garage : cas par cas

Véranda

Close et couverte, la véranda est une extension comme une autre : déclaration préalable jusqu'à 20 m² (40 m² en zone U), permis au-delà. Elle compte dans le total des 150 m², et les PLU imposent souvent des règles d'aspect sur les toitures et les couleurs de menuiseries.

Surélévation

Une surélévation ne crée pas d'emprise au sol supplémentaire mais crée de la surface de plancher à chaque niveau ajouté. Les mêmes seuils s'appliquent : 40 m² de plancher en zone U, 20 m² ailleurs, et permis avec architecte si la maison dépasse 150 m² après travaux. Le PLU fixe en plus une hauteur maximale au faîtage ou à l'égout ; c'est le premier point à vérifier.

Garage accolé

Comptez uniquement l'emprise au sol, la surface de stationnement étant déduite du plancher. Un garage de 20 m² accolé reste en déclaration préalable partout ; à 35 m², il faut être en zone U. La transformation ultérieure du garage en pièce à vivre relève d'un changement de destination avec ses propres formalités.

Extension en secteur protégé

Aux abords d'un monument historique, dans un site patrimonial remarquable ou un site classé, les seuils restent les mêmes mais tout projet, même minime, est soumis à déclaration avec avis de l'architecte des Bâtiments de France. Le délai d'instruction est allongé d'un mois (article R.423-24).

Délais et validité de l'autorisation

Les délais de droit commun sont fixés à l'article R.423-23 du code de l'urbanisme, à compter du dépôt d'un dossier complet :

Autorisation Délai de base En secteur protégé
Déclaration préalable 1 mois 2 mois
Permis de construire pour une maison individuelle 2 mois 3 mois
Autres permis 3 mois 4 mois

La mairie a un mois après le dépôt pour réclamer une pièce manquante ; passé ce délai, le dossier est réputé complet. Le silence à l'issue du délai vaut non-opposition pour une déclaration préalable et permis tacite pour un permis. L'autorisation est valable trois ans, prolongeable deux fois un an. Le guide sur les délais d'instruction explique comment sécuriser une décision tacite.

Pièces DP1 à DP8 d'une extension de maison en déclaration préalable

Le formulaire est le Cerfa 16702 (déclaration préalable pour une construction ou des travaux non soumis à permis). Il s'accompagne de huit pièces numérotées :

Pièce Contenu Quand elle est exigée
DP1 Plan de situation du terrain dans la commune Toujours
DP2 Plan de masse coté en trois dimensions, avec l'extension, les distances aux limites et les réseaux Toujours pour une extension
DP3 Plan en coupe du terrain et de la construction Si le projet modifie le profil du terrain
DP4 Notice décrivant le terrain et le projet Recommandée, obligatoire en secteur protégé
DP5 Plan des façades et des toitures Si les façades sont modifiées
DP6 Document graphique d'insertion dans l'environnement Si le projet est visible depuis l'espace public
DP7 Photographie de près Idem
DP8 Photographie de loin Idem

Pour une extension, le dossier complet compte donc généralement sept pièces (DP3 souvent non nécessaire). Les plans doivent être cotés et à l'échelle. Le générateur de dossier produit les plans de masse et de façades à partir de vos mesures et vous indique la liste exacte pour votre cas.

Combien coûte une extension au m² en 2025-2026

Agrandir plutôt que déménager est devenu la réponse de nombreux ménages au coût du neuf : 369 723 logements seulement ont été autorisés entre septembre 2025 et août 2026, 9,7 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes (SDES, Sitadel, septembre 2026). Les prix relevés par les guides spécialisés donnent une fourchette large, qui dépend surtout du mode constructif et de la région :

Type d'extension Prix au m² (fourniture et pose) Source
Ossature bois 950 à 1 900 € Prix-pose.com, mars 2025
Parpaing / maçonnerie 1 200 à 2 000 € Prix-pose.com, mars 2025
Véranda 1 400 à 2 500 € Prix-pose.com, mars 2025
Béton cellulaire 1 600 à 2 500 € Prix-pose.com, mars 2025
Surélévation 1 800 à 3 500 € Algar, 2025

Prix-pose.com retient un prix moyen de 1 260 €/m² tous types confondus, soit 19 000 à 38 000 € pour 20 m² ; Algar situe la fourchette globale entre 900 et 4 000 €/m². S'y ajoutent les honoraires d'architecte quand il est obligatoire, le raccordement aux réseaux et la taxe d'aménagement.

Taxe d'aménagement sur une extension

Toute extension close et couverte de plus de 5 m² autorisée par déclaration ou permis est soumise à la taxe d'aménagement. La base est la surface taxable (surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m sous plafond, murs intérieurs compris) multipliée par une valeur forfaitaire fixée pour 2026 à 892 €/m² hors Île-de-France et 1 011 €/m² en Île-de-France (Collectivités-locales.gouv.fr), en baisse d'environ 4 % par rapport à 2025.

Un abattement de 50 % s'applique sur les 100 premiers m² d'une résidence principale, annexes comprises, en tenant compte de la surface déjà existante. Si votre maison fait déjà 100 m² ou plus, l'extension est taxée au plein tarif.

Exemple pour 30 m² ajoutés à une maison de 110 m² hors Île-de-France, avec 5 % de taux communal et 2 % de taux départemental : 30 × 892 € = 26 760 €, × 7 % = 1 873 €. La même extension sur une maison de 70 m² bénéficie de l'abattement sur ses 30 m² : 937 €. Le montant est dû 90 jours après l'achèvement, en deux fois s'il dépasse 1 500 €. Voir le guide complet sur la taxe d'aménagement 2026.

Depuis 2024, la DGFiP étend aux vérandas, garages et extensions son dispositif de détection par intelligence artificielle « Foncier innovant », qui a déjà repéré 140 000 piscines non déclarées et rapporté 40 millions d'euros de taxe foncière (MoneyVox, mars 2024). Déclarer l'extension aux impôts dans les 90 jours via « Gérer mes biens immobiliers » évite un rappel.

Avant de remplir le Cerfa, passez votre projet dans l'outil gratuit Déclaration ou permis ? : il croise la surface créée, la surface existante, la zone du PLU et le secteur protégé pour vous dire si vous relevez de la déclaration préalable, du permis, et si l'architecte est requis. La page extension regroupe ensuite les règles d'implantation à vérifier dans votre règlement.

Questions fréquentes

Une extension de 40 m² est-elle possible sans permis de construire ?

Oui, à trois conditions cumulées : le terrain est en zone urbaine d'un PLU ou d'un PLUi, la surface créée ne dépasse pas 40 m² de surface de plancher et d'emprise au sol, et la surface totale de la maison après travaux ne dépasse pas 150 m². Si une seule de ces conditions manque, il faut un permis de construire.

L'extension de 20 m² doit-elle être déclarée partout ?

Oui, dès que la surface créée dépasse 5 m², une déclaration préalable est obligatoire, quelle que soit la zone. Entre 5 et 20 m², la déclaration suffit même hors zone U et même si la maison dépasse 150 m² après travaux. En dessous de 5 m², rien n'est exigé sauf en secteur protégé.

Peut-on faire deux extensions de 20 m² successives pour éviter le permis ?

Le fractionnement est risqué. Le juge administratif apprécie le projet dans son ensemble quand les travaux sont liés dans le temps et la conception ; deux déclarations déposées à quelques mois d'intervalle pour un même agrandissement peuvent être requalifiées en permis manquant, avec les sanctions de l'article L.480-4.

Une véranda compte-t-elle dans la surface de plancher ?

Oui. Une véranda est close et couverte, avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m : elle crée de la surface de plancher et de l'emprise au sol, et elle entre dans la surface taxable de la taxe d'aménagement. Seule une pergola ouverte ou un auvent non fermé échappe à la surface de plancher.

Que se passe-t-il si la mairie ne répond pas dans le mois ?

Le silence gardé pendant le délai d'instruction vaut décision de non-opposition. Vous pouvez demander à la mairie un certificat de non-opposition, gratuit, qui servira de preuve auprès du notaire, de l'assureur ou de la banque. Affichez ensuite le panneau réglementaire sur le terrain pendant toute la durée des travaux pour faire courir le délai de recours des tiers de deux mois.

Sources