Délai d'instruction permis de construire : 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres projets, et 1 mois pour une déclaration préalable. Ces délais de droit commun, fixés par l'article R. 423-23 du code de l'urbanisme, courent à partir du dépôt d'un dossier complet et peuvent être majorés d'un ou deux mois selon la localisation du terrain, jusqu'à 5 mois pour un monument historique ou un établissement recevant du public. Sans réponse à l'échéance, le permis est tacitement accordé. Sur douze mois, de septembre 2025 à août 2026, 369 723 logements ont été autorisés en France, 9,7 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes.

Délai d'instruction permis de construire : les délais de droit commun

L'article R. 423-23 du code de l'urbanisme fixe trois durées de base, qui s'appliquent quand aucune consultation particulière n'est requise.

Autorisation Délai de droit commun
Déclaration préalable 1 mois
Permis de démolir 2 mois
Permis de construire pour une maison individuelle et ses annexes 2 mois
Permis de construire pour les autres constructions (collectif, commerce, bâtiment agricole) 3 mois
Permis d'aménager (lotissement, camping) 3 mois

La « maison individuelle » s'entend au sens du code de la construction : un bâtiment d'habitation de deux logements au plus, destiné au même maître d'ouvrage. Une maison neuve, une extension ou un garage attenant relèvent du délai de 2 mois ; un immeuble de trois logements ou un local professionnel passe à 3 mois.

Une fois le dossier déposé, la mairie délivre un récépissé qui mentionne le numéro d'enregistrement, la date de dépôt et le délai d'instruction prévu : c'est lui qui fixe le point de départ. Vous saurez d'emblée si votre projet relève de la déclaration ou du permis avec l'outil Déclaration ou permis ?.

Délai d'instruction permis de construire majoré : ABF, ERP, enquête publique

Le délai de base est allongé lorsque le service instructeur doit consulter un autre organisme. La mairie doit vous notifier cette majoration dans le mois qui suit le dépôt ; passé ce mois, le délai de droit commun s'applique et ne peut plus être modifié.

Situation Majoration ou délai spécial Article
Site patrimonial remarquable, abords d'un monument historique (avis de l'architecte des Bâtiments de France), site inscrit, dérogation agricole + 1 mois R. 423-24
Consultation d'une commission départementale ou régionale, dérogation au défrichement, participation du public électronique + 2 mois R. 423-25
Immeuble inscrit ou classé au titre des monuments historiques 5 mois R. 423-28
Établissement recevant du public (ERP) ou immeuble de grande hauteur 5 mois R. 423-28
Projet soumis à enquête publique 2 mois à compter de la réception du rapport du commissaire enquêteur R. 423-32
Désaccord du maire avec l'avis de l'ABF, recours devant le préfet de région + 2 mois (prolongation exceptionnelle) R. 423-35
Évocation par le ministre chargé des sites 8 mois R. 423-37

La majoration la plus courante est celle des abords des monuments historiques : dans les 500 mètres autour d'un édifice protégé ou dans un site patrimonial remarquable, une maison individuelle est instruite en 3 mois et une déclaration préalable en 2 mois. Les majorations ne se cumulent pas : on retient la plus longue. Le zonage PLU par adresse affiche les protections qui grèvent votre parcelle avant le dépôt.

Point de départ, dossier incomplet et pièces manquantes

Le délai court à compter de la réception du dossier en mairie, à condition qu'il soit complet. Le dossier est réputé complet si la mairie n'a pas notifié la liste des pièces manquantes dans le délai d'un mois à compter du dépôt (article R. 423-22). Cette règle est protectrice : si la mairie laisse passer le mois sans rien demander, elle ne peut plus ni réclamer de pièces ni allonger le délai.

Si une demande de pièces vous parvient dans le mois, vous disposez de 3 mois pour les fournir, et le délai d'instruction ne commence à courir qu'à la réception de la dernière pièce. Si vous ne complétez pas dans les 3 mois, la demande fait l'objet d'une décision tacite de rejet (article R. 423-39). Une demande envoyée après le premier mois n'a plus d'effet sur le délai, comme l'a confirmé le Conseil d'État en 2026 : le permis tacite naît à la date prévue. Concrètement, une demande de pièces reçue le 25e jour, à laquelle vous répondez trois semaines plus tard, décale la décision d'un mois et demi : c'est la première cause d'allongement des délais pour les particuliers, et la plus facile à éviter.

Permis tacite : ce qu'il vaut et ce qu'il ne couvre pas

Si aucune décision ne vous est notifiée à l'expiration du délai d'instruction, vous bénéficiez d'un permis tacite (ou d'une non-opposition tacite à déclaration préalable). Demandez à la mairie un certificat attestant l'absence d'opposition, utile pour l'affichage, l'assurance dommages-ouvrage et le prêt bancaire.

Le permis tacite a la même valeur qu'un permis exprès, avec trois limites. Il n'existe pas dans les cas listés à l'article R. 424-2 (enquête publique, monument historique, ERP, site classé, avis défavorable de l'ABF en secteur protégé) : le silence vaut alors refus. Un permis tacite illégal peut être retiré par la mairie dans les 3 mois, ou annulé sur recours d'un tiers. Enfin, il ne vous dispense d'aucune prescription du PLU : un projet non conforme reste attaquable pendant le délai de recours.

Affichage, recours des tiers, retrait et validité du permis

L'affichage sur le terrain est obligatoire dès la notification du permis et pendant toute la durée du chantier, sur un panneau rectangulaire d'au moins 80 cm de côté, visible depuis la voie publique, avec les mentions réglementaires (bénéficiaire, date et numéro du permis, nature du projet, surface, hauteur, droit de recours). Faites constater l'affichage par un commissaire de justice ou, à défaut, prenez des photos datées à trois reprises.

Le délai de recours des tiers est de 2 mois à compter du premier jour d'un affichage continu et régulier (article R. 600-2). Un affichage incomplet ou interrompu ne fait pas courir ce délai, et le permis reste contestable pendant six mois après l'achèvement des travaux. Le voisin qui saisit le tribunal administratif doit vous notifier son recours dans les quinze jours (article R. 600-1). Le guide recours des tiers et affichage du panneau détaille les mentions et les pièges.

Le retrait par la mairie n'est possible que dans les 3 mois suivant la décision, uniquement si le permis est illégal, et après vous avoir mis en mesure de présenter vos observations (article L. 424-5). Attendre la fin des délais de recours et de retrait avant d'ouvrir le chantier n'est pas obligatoire, mais constructeurs et banques le recommandent.

Durée de validité et prorogation

Un permis ou une déclaration préalable est périmé si les travaux n'ont pas commencé dans les 3 ans suivant la notification, ou si, après ce délai, ils sont interrompus pendant plus d'un an (article R. 424-17). Le délai est suspendu pendant un recours contentieux. Vous pouvez demander une prorogation d'un an, deux fois, soit 5 ans au total, par courrier adressé à la mairie au moins deux mois avant l'expiration ; elle est accordée de plein droit si les règles d'urbanisme n'ont pas évolué dans un sens défavorable. Le commencement des travaux s'apprécie concrètement (terrassement, fondations), et la déclaration d'ouverture de chantier fait foi.

Dépôt en ligne : ce qui a changé depuis 2022

Depuis le 1er janvier 2022, toute commune doit être en mesure de recevoir par voie électronique les demandes d'autorisation d'urbanisme, et les communes de plus de 3 500 habitants doivent aussi les instruire sous forme dématérialisée. C'est la « saisine par voie électronique » (SVE), issue de la loi ELAN de 2018.

Deux voies existent : le portail national AD'AU (assistance aux demandes d'autorisation d'urbanisme), accessible sur service-public.fr, qui sélectionne et préremplit le bon formulaire Cerfa puis transmet le dossier à la mairie via la plateforme PLAT'AU partagée avec les services consultés (ABF, SDIS, gestionnaires de réseaux) ; ou le guichet numérique propre à votre commune, quand il existe.

Le dépôt en ligne n'accélère pas le délai réglementaire, mais il supprime la latence postale, horodate le dépôt, génère immédiatement l'accusé de réception et facilite l'envoi des pièces complémentaires. Les demandes de pièces manquantes arrivent aussi par voie électronique, d'où l'intérêt de surveiller sa messagerie pendant le premier mois. Le dépôt papier reste possible partout, à la mairie du lieu du projet.

Combien de permis sont délivrés et dans quel contexte

Les chiffres de la base Sitadel, publiés chaque mois par le service statistique du ministère de la Transition écologique, donnent une idée de la charge des services instructeurs.

  • De septembre 2025 à août 2026, 369 723 logements ont été autorisés en France (hors Mayotte), soit 9,7 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes, mais 5,7 % de plus que les douze mois précédents en données brutes (publication du 29 septembre 2026).
  • Août 2026 a compté 29 749 logements autorisés, en très léger recul (- 1,1 %) par rapport à juillet, du fait des maisons individuelles ; sur les huit premiers mois de 2026, le rythme mensuel est identique à celui de 2025.
  • Le printemps a été heurté : - 31,3 % en avril 2026 puis + 23,7 % en mai (34 832 logements), des mouvements dus surtout au collectif.
  • Côté chantiers, 296 131 logements ont été mis en chantier d'août 2025 à juillet 2026, 11,8 % sous la moyenne quinquennale.

Ces volumes restent inférieurs d'environ un cinquième à ceux d'avant 2020 : des services instructeurs moins saturés qu'en 2021-2022, mais des communes plus vigilantes sur la complétude des dossiers. Depuis mars 2026, ces statistiques sont produites par le nouveau système Sitadel3.

Comment éviter de perdre un mois sur votre dossier

Le délai réglementaire est incompressible ; le temps perdu avant qu'il ne commence dépend de vous. Quelques règles issues des demandes de pièces les plus fréquentes :

  • Fournissez toutes les pièces du bordereau du Cerfa. Pour une déclaration préalable, les pièces DP1 à DP8 couvrent le plan de situation, le plan de masse, le plan en coupe, les façades et toitures, l'aspect extérieur, l'insertion paysagère, la photo proche et la photo lointaine. Une seule pièce manquante bloque le dossier.
  • Soignez le plan de masse. Coté en trois dimensions, orienté, à l'échelle (1/200 ou 1/500), avec les distances aux limites, les accès, les réseaux et les arbres. C'est la pièce la plus souvent réclamée.
  • Cotez les façades et les coupes. Hauteur à l'égout et au faîtage, terrain naturel et fini : sans ces cotes, l'instructeur ne peut pas vérifier le PLU.
  • Vérifiez les servitudes avant de déposer. Périmètre de monument historique, zone inondable, lotissement avec cahier des charges : mieux vaut le savoir avant le dépôt qu'au 28e jour.
  • Pour une maison neuve, joignez l'attestation RE2020 et, selon la commune, l'attestation sismique. Le guide maison neuve liste les pièces spécifiques.

Un dossier complet dès le premier dépôt ramène le calendrier réel au délai légal : un mois pour une déclaration, deux pour une maison. Le générateur de dossier de permis de construire produit les plans cotés et le formulaire prérempli à partir des caractéristiques de votre projet, avec la liste de contrôle des pièces exigées pour votre type d'autorisation.

Questions fréquentes

Quel est le délai d'instruction d'un permis de construire pour une maison individuelle ?

Deux mois à compter du dépôt d'un dossier complet, selon l'article R. 423-23 du code de l'urbanisme. Ce délai passe à trois mois aux abords d'un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable. La mairie doit vous notifier la majoration dans le mois qui suit le dépôt.

Que se passe-t-il si la mairie ne répond pas dans le délai ?

Le silence vaut accord : vous obtenez un permis tacite, sauf dans les cas où le code exclut l'accord tacite (ERP, monument historique, enquête publique, site classé, avis défavorable de l'ABF en secteur protégé). Demandez à la mairie un certificat de non-opposition, puis affichez le permis sur le terrain pour faire courir le délai de recours des tiers.

La mairie peut-elle demander des pièces après le premier mois ?

Elle peut vous les demander, mais cette demande tardive n'a aucun effet sur le délai d'instruction ni sur la naissance d'un permis tacite, comme l'a jugé le Conseil d'État. Seule une demande notifiée dans le mois suivant le dépôt suspend le délai ; vous avez alors trois mois pour compléter, faute de quoi la demande est tacitement rejetée.

Combien de temps un permis de construire est-il valable ?

Trois ans à compter de sa notification, à condition que les travaux ne soient pas interrompus plus d'un an. Il peut être prorogé deux fois pour un an, soit cinq ans au maximum, sur demande adressée à la mairie au moins deux mois avant l'expiration.

Quand les voisins peuvent-ils contester mon permis ?

Pendant deux mois à compter du premier jour d'affichage continu du panneau sur le terrain. Si l'affichage est absent ou incomplet, ce délai ne court pas et le permis reste contestable jusqu'à six mois après l'achèvement des travaux. La mairie, de son côté, peut retirer un permis illégal dans les trois mois suivant sa délivrance.

Sources