Déclaration préalable ou permis de construire ? La règle tient en trois chiffres : jusqu'à 5 m² créés, aucune formalité ; de 5 à 20 m², une déclaration préalable ; au-delà de 20 m², un permis de construire. Ce plafond de 20 m² monte à 40 m² pour une extension située en zone urbaine d'un PLU, à condition que la maison ne dépasse pas 150 m² de surface de plancher une fois agrandie. Piscines, clôtures, façades et secteurs protégés obéissent à des seuils particuliers, détaillés plus bas avec les formulaires et délais en vigueur en 2026.

Trois régimes, un seul point de départ : la surface créée

Le code de l'urbanisme connaît trois régimes : le permis de construire, règle générale pour toute construction nouvelle (article R.421-1) ; la déclaration préalable, réservée aux projets de faible importance (articles R.421-9 et R.421-17) ; la dispense de formalité pour les projets minuscules (article R.421-2).

Pour une construction nouvelle isolée (abri, garage détaché, studio de jardin), la ligne de partage est fixée par l'article R.421-9 : entre 5 et 20 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher, avec une hauteur au plus égale à 12 mètres, une déclaration préalable suffit. En dessous de 5 m² sur les deux mesures, rien n'est exigé hors secteur protégé. Au-dessus de 20 m², le permis s'impose, quelle que soit la zone du PLU. Le seuil de 40 m² en zone urbaine ne vaut que pour les travaux sur une construction existante, autrement dit une extension accolée : c'est la confusion la plus fréquente.

Le service statistique du ministère de la Transition écologique (Sitadel) a compté 379 222 logements autorisés en 2025, en hausse de 15 % sur 2024, et 369 723 sur les douze mois de septembre 2025 à août 2026, encore 9,7 % sous la moyenne des cinq années précédentes.

Emprise au sol ou surface de plancher : laquelle compte ?

Les deux, et c'est la plus contraignante qui l'emporte. La surface de plancher additionne les surfaces closes et couvertes de chaque niveau, mesurées au nu intérieur des murs sous plus de 1,80 m de hauteur, après déduction des trémies, gaines, combles non aménageables et places de stationnement. L'emprise au sol est la projection verticale du volume bâti, débords compris. Un carport ouvert de 22 m² dépasse donc le seuil des 20 m² d'emprise et relève du permis sans avoir un mètre carré de plancher ; l'aménagement de combles existants fait l'inverse. Calculez les deux valeurs et retenez la plus élevée.

Le seuil de 40 m² en zone urbaine et le piège des 150 m²

L'article R.421-14 b) porte à 40 m² la limite de la déclaration préalable pour les travaux sur une construction existante située en zone urbaine (zone U) d'un PLU ou d'un document en tenant lieu. Une extension de 35 m² en zone U se déclare donc, là où la même extension en zone A, N ou dans une commune sans PLU exige un permis. Vérifiez la zone de votre parcelle avec l'outil de zonage PLU par adresse avant de raisonner sur le seuil.

Ce relèvement a une limite fixée par l'article R.431-2 : si l'extension comprise entre 20 et 40 m² fait passer la surface de plancher totale au-dessus de 150 m², le permis redevient obligatoire et le recours à un architecte avec lui. Une maison de 130 m² qui gagne 30 m² en zone U bascule ainsi dans le permis avec architecte. Le guide sur l'extension de 40 m² détaille les cas limites.

Surface créée (emprise ou plancher) Construction nouvelle isolée Extension hors zone U Extension en zone U d'un PLU
≤ 5 m² Aucune formalité (hors secteur protégé) Aucune formalité (hors secteur protégé) Aucune formalité (hors secteur protégé)
5 à 20 m² Déclaration préalable Déclaration préalable Déclaration préalable
20 à 40 m² Permis de construire Permis de construire Déclaration préalable, sauf si le total dépasse 150 m²
> 40 m² Permis de construire Permis de construire Permis de construire
Total > 150 m² de plancher après travaux Permis + architecte Permis + architecte Permis + architecte

Déclaration préalable ou permis de construire selon le type de travaux

Le tableau suivant regroupe les seuils applicables aux projets courants d'un particulier, hors secteur protégé. La colonne « source » renvoie à l'article du code de l'urbanisme qui fixe le seuil.

Projet Aucune formalité Déclaration préalable Permis de construire Source
Abri de jardin, garage détaché, studio de jardin ≤ 5 m² et ≤ 12 m de haut 5 à 20 m² > 20 m² ou > 12 m de haut R.421-2, R.421-9
Extension, surélévation, véranda ≤ 5 m² 5 à 20 m² (40 m² en zone U) Au-delà, ou total > 150 m² R.421-14, R.421-17
Piscine enterrée ou hors-sol Bassin ≤ 10 m² Bassin 10 à 100 m², abri < 1,80 m Bassin > 100 m² ou abri ≥ 1,80 m R.421-2, R.421-9
Mur (hors clôture) < 2 m de haut ≥ 2 m de haut — R.421-2, R.421-9
Clôture Par défaut Si le PLU ou une délibération l'impose, ou en secteur protégé — R.421-2, R.421-12
Fenêtres, façade, toiture, couleur Réparation à l'identique Toute modification de l'aspect extérieur Si changement de destination avec travaux sur structure ou façade R.421-17, R.421-14
Changement de destination — Sans travaux sur structure porteuse ni façade Avec travaux sur structure porteuse ou façade R.421-17, R.421-14
Maison neuve — — Toujours ; architecte si > 150 m² R.421-1, R.431-2

Les pages projets du site (extension, piscine, abri de jardin, véranda, façade et fenêtres, clôture, changement de destination, maison neuve) détaillent chaque ligne avec les pièces à joindre.

Piscines, clôtures, façades, secteur protégé : les erreurs classiques

Piscines

Un bassin de 10 m² ou moins ne demande rien, un bassin de 10 à 100 m² se déclare, un bassin de plus de 100 m² exige un permis. Un abri fixe ou mobile de 1,80 m ou plus fait basculer une piscine de 40 m² dans le permis. Le guide piscine traite les cas de la piscine intérieure et du local technique.

Clôtures

L'article R.421-2 dispense les clôtures de formalité, mais l'article R.421-12 réintroduit la déclaration préalable dès que la commune l'a décidé par délibération, que le PLU protège le secteur au titre du paysage ou du patrimoine (articles L.151-19 et L.151-23), ou que le terrain se trouve aux abords d'un monument historique ou dans un site inscrit ou classé. Beaucoup de communes urbaines ont pris cette délibération : vérifiez avant de commander un portail.

Façades et fenêtres

Remplacer des fenêtres bois par du PVC blanc, changer une couleur d'enduit, percer une ouverture ou poser des volets roulants modifie l'aspect extérieur (article R.421-17 a) et se déclare, même sans un mètre carré créé. Seule la réparation à l'identique y échappe.

Changement de destination : déclaration préalable ou permis de construire ?

Le code distingue cinq destinations et vingt sous-destinations (articles R.151-27 et R.151-28). Passer de l'une à l'autre, par exemple transformer une grange agricole ou un local commercial en logement, est un changement de destination.

S'il se fait sans toucher aux murs porteurs ni à la façade, une déclaration préalable suffit (R.421-17 b). Dès que les travaux modifient la structure porteuse ou la façade, ce qui est presque toujours le cas quand on crée des fenêtres, le permis s'impose (R.421-14 c). Cas fréquent : le garage attenant transformé en chambre. Il ne change pas de destination, puisque le garage d'une maison relève déjà de l'habitation, mais il crée de la surface de plancher (les places de stationnement en sont exclues) et modifie la façade quand la porte de garage devient une fenêtre. Le guide garage en habitation décrit la marche à suivre.

Secteur protégé

Aux abords d'un monument historique (périmètre de 500 mètres par défaut), dans un site patrimonial remarquable, un site inscrit ou classé, l'article R.421-11 supprime la dispense des petits projets : un abri de 4 m², un mur de 1,50 m ou une clôture se déclarent. Les piscines de moins de 10 m² aussi. L'architecte des Bâtiments de France (ABF) est consulté et les délais s'allongent d'un mois. Le Géoportail de l'urbanisme indique si votre parcelle est concernée.

Formulaires, délais et affichage en 2026

Le Cerfa 13703, longtemps associé à la déclaration préalable, n'est plus accepté depuis le 1er janvier 2025. Le formulaire unique est le Cerfa 16702, dans sa version 16702*03 en vigueur depuis le 1er juillet 2026, vérifié sur service-public.gouv.fr le 15 septembre 2026. Le Cerfa 16703 est réservé aux lotissements et divisions. Pour le permis de construire d'une maison individuelle et de ses annexes, le formulaire reste le Cerfa 13406 (PCMI). Le dépôt se fait en ligne, par lettre recommandée ou au guichet.

Autorisation Délai de base Secteur protégé (ABF) Validité
Déclaration préalable 1 mois 2 mois 3 ans, prorogeable deux fois 1 an
Permis de construire maison individuelle 2 mois 3 mois 3 ans, prorogeable deux fois 1 an
Permis de construire autres projets 3 mois 4 mois 3 ans, prorogeable deux fois 1 an

Le délai court à compter du dépôt d'un dossier complet. La mairie a un mois pour réclamer des pièces ou notifier une majoration ; passé ce mois, le délai de base est acquis. Le silence de l'administration vaut accord tacite, sauf exceptions (site classé, projet soumis à enquête publique).

Une fois l'accord obtenu, le panneau d'affichage sur le terrain est obligatoire pendant toute la durée des travaux, avec un minimum de deux mois. Ce délai de deux mois ouvre le recours des tiers, et l'absence d'affichage régulier en repousse le point de départ.

Ce que vous risquez en vous trompant de régime

Déposer une déclaration préalable pour un projet qui relevait du permis n'est pas une simple erreur de formulaire : l'autorisation obtenue ne couvre pas les travaux, qui sont alors réputés réalisés sans autorisation. L'article L.480-4 du code de l'urbanisme punit ces travaux d'une amende de 1 200 € à 6 000 € par mètre carré de surface construite, ou 300 000 € dans les autres cas, avec démolition ou mise en conformité possible sur décision du juge, et une prescription pénale de six ans après l'achèvement. Une régularisation reste souvent possible en déposant a posteriori la bonne autorisation, si le projet respecte le PLU. Le guide sur les travaux sans autorisation décrit la procédure.

Si vous hésitez encore entre déclaration préalable ou permis de construire, l'outil gratuit Déclaration ou permis ? applique ces seuils à votre projet à partir de la surface créée, de la zone du PLU et de la présence d'un secteur protégé, puis indique le formulaire à utiliser et les pièces à joindre.

Questions fréquentes

Une extension de 30 m² relève-t-elle de la déclaration préalable ou du permis de construire ?

Cela dépend de la zone du PLU. En zone urbaine (U) d'une commune dotée d'un PLU, une extension de 20 à 40 m² se déclare, sauf si elle porte la surface de plancher totale de la maison au-delà de 150 m². Partout ailleurs (zones A, N, AU, carte communale, commune sans document d'urbanisme), le seuil reste 20 m² et l'extension de 30 m² exige un permis.

Un abri de jardin de 20 m² exactement se déclare-t-il ?

Oui. L'article R.421-9 vise les constructions dont l'emprise au sol et la surface de plancher sont inférieures ou égales à 20 m². À 20,01 m², le permis devient obligatoire. Mesurez l'emprise au sol débords de toiture compris, pas seulement la surface intérieure.

Faut-il une autorisation pour repeindre ses volets d'une autre couleur ?

Oui, une déclaration préalable, car le changement de couleur modifie l'aspect extérieur au sens de l'article R.421-17. Beaucoup de PLU imposent en outre une palette de couleurs. Repeindre à l'identique ne demande rien.

Quel formulaire utiliser en 2026 pour une déclaration préalable ?

Le Cerfa 16702*03, en vigueur depuis le 1er juillet 2026 et disponible sur service-public.gouv.fr. Les anciens Cerfa 13703 et 13404 ne sont plus acceptés depuis le 1er janvier 2025. Pour une maison individuelle, le permis se demande avec le Cerfa 13406.

Que se passe-t-il si la mairie ne répond pas dans le délai ?

Le silence vaut accord tacite à l'issue du délai d'instruction (1 mois pour une déclaration, 2 ou 3 mois pour un permis), à condition que le dossier ait été complet et que la mairie n'ait pas notifié de majoration dans le premier mois. Demandez ensuite un certificat de non-opposition ou de permis tacite.

Sources